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¿Cómo calcular el valor de un inmueble? Métodos y ejemplos

11 marzo, 2014 por Paco 115 comentarios

¿Cómo calcular el valor de un inmueble? Métodos y ejemplosLa semana pasada, un lector del blog llamado Óscar de Granada se puso en contacto conmigo para preguntarme si es posible calcular el valor de un inmueble y qué método utilizar para calcular este valor. Como creo que es una pregunta que puede resultar interesante para muchos  de vosotros, decidí publicar este artículo donde enseñaré cómo calcular el valor de un inmueble y analizaré los 2 métodos principales de valoración de inmuebles con un ejemplo de valoración con cada uno de ellos.

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Tabla de contenido

  • 1 ¿Qué método de valoración usar para calcular el valor de un inmueble?
  • 2 El método más usado y el menos recomendable, la valoración relativa
  • 3 Ejemplo de valoración de un inmueble mediante el método de valoración relativa
  • 4 ¿Por qué no es recomendable la valoración relativa para calcular el valor de inmuebles?
  • 5 El método que recomiendo para calcular el valor de un inmueble, el descuento de flujos de caja
  • 6 ¿Qué datos necesitamos para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja?
  • 7 Ejemplo de cálculo del valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja
  • 8 Otros factores a tener en cuenta en la valoración inmobiliaria

¿Qué método de valoración usar para calcular el valor de un inmueble?

Existen dos métodos para calcular el valor de un inmueble:

  • Valoración relativa
  • Descuento de flujos de caja

Ya hemos visto en este blog tanto la valoración relativa, como el descuento de flujos de caja (con un ejemplo de aplicación en Excel), pero aplicados a la valoración de acciones. Como veréis a continuación, estos métodos también son aplicables a la valoración de inmuebles.

 

El método más usado y el menos recomendable, la valoración relativa

El método más utilizado para valorar inmuebles es la valoración relativa. Para calcular el valor de un inmueble en base a este método, se utiliza como baremo el precio de otras viviendas de localización cercana y similares características, aplicando al final diferentes correctores de valor relativas a las diferencias que puede haber con los pisos que se han comparado.

 

Ejemplo de valoración de un inmueble mediante el método de valoración relativa

Queremos calcular el valor de un piso de 100 m2 en una zona céntrica de Madrid, construido en 1.970 y que cuenta con un garaje.  El piso necesita  una pequeña remodelación de unos 20.000 euros.

Sabemos que en la zona se pagan aproximadamente unos 6.000 euros por m2 por pisos de tamaño medio y características similares sin garaje y sin necesidades de remodelación.

Para calcular el valor del piso multiplicaremos su superficie por el precio por metro cuadrado, lo que nos da un total de 600.000 euros. A ese precio le restamos los gastos necesarios para su remodelación, dando como resultado 580.000 euros. Se pagan unos 60.000 euros por los garajes en esa zona, por lo que añadiremos el valor del garaje para la obtención del valor total del piso.

El resultado del valor del inmueble mediante la valoración relativa es de 640.000 euros.

 

¿Por qué no es recomendable la valoración relativa para calcular el valor de inmuebles?

El método de valoración relativa es el más aplicado, pero tiene un gran problema, que es que este método no tiene en cuenta una posible sobrevaloración en los precios de los inmuebles que utilizamos en la comparación.

La utilización de este método para valorar pisos llevó a muchos ahorradores a perder mucho dinero al comprar viviendas durante la última burbuja inmobiliaria al tener una idea equivocada de su verdadero valor.

Como podéis ver, este método puede servir para especular con inmuebles, pero si lo que queremos es calcular el valor intrínseco real de un inmueble debemos utilizar el método de descuento de flujos de caja que os mostraré a continuación.

 

El método que recomiendo para calcular el valor de un inmueble, el descuento de flujos de caja

El método más adecuado para calcular el valor de un inmueble es el descuento de flujos de caja, que se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble según la rentabilidad requerida. Para ello, deberemos tener en cuenta tanto los ingresos como los gastos futuros que generará el inmueble.

La tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida que nosotros esperemos obtener de nuestra inversión. La tasa de descuento será subjetiva, y dependerá principalmente de 2 factores:

  • Las alternativas de inversión que tengamos
  • El riesgo intrínseco de la inversión en inmueble

Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando la rentabilidad de las alternativas de inversión sea mayor, y viceversa. Del mismo modo, exigiremos una mayor rentabilidad a casas cuyos ingresos sean menos estables o estén expuestas a mayores riesgos (legales, impositivos, naturales, etc.).

En mi opinión, la tasa de descuento adecuada estaría entre un 5% y un 10% en la mayoría de los casos.

 

¿Qué datos necesitamos para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja?

Para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja necesitaremos los siguientes datos:

  • Ingresos esperados por alquiler
  • Porcentaje de tiempo aproximado en el que el piso estará alquilado y los inquilinos estén pagando
  • Coste anual de los impuestos por la propiedad del inmueble (IBI)
  • Coste anual de reparaciones o seguros
  • Coste anual de los gastos de comunidad
  • Otros gastos
  • Impuestos a pagar por el rendimiento del capital inmobiliario
  • Incremento estimado de los beneficios a largo plazo
  • Tasa de descuento que queramos aplicar
  • Otros gastos iniciales (ej. Rehabilitación, amueblado, etc.)

Como podéis ver, no son pocos los datos que necesitamos para el cálculo, pero es necesario ser lo más rigurosos que podamos para obtener una visión acertada del valor de inmueble.

 

Ejemplo de cálculo del valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja

Vamos a valorar el inmueble del ejemplo anterior, pero esta vez mediante descuento de flujos de caja. Nos vamos a basar en los siguientes datos:

  • Ingreso mensual por alquiler: 1.800 €
  • IBI (anual): 700 €
  • Gastos de comunidad (anual): 600 €
  • Reparaciones y seguros (media anual): 1.000 €
  • Gastos varios (anuales): 200 €
  • Gasto inicial de rehabilitación: 20.000 €

Por experiencia, creemos que el 80% del tiempo podremos cobrar el alquiler, estando en 20% restante sin alquilar o con inquilinos que no pagan. El tipo impositivo que va a pagar el posible comprador sería de aproximadamente un 18% de media después de aplicar las reducciones correspondientes. Consideramos que tanto las rentas como los gastos pueden subir un 2% de media anual. La rentabilidad requerida para la inversión, dadas sus características, es de un 6%.

Para calcular el valor del inmueble, seguiremos los siguientes pasos:

– Calcular los ingresos anuales esperados

En este caso serán 17.280€ (12*1.800*80%)

– Calcular los costes fijos anuales esperados

2.500€ (700+600+1000+200)

– Calcular el beneficio anual esperado antes del IRPF restando ingresos menos costes

14.780€ (17.280€-2.500€)

– Calcular en beneficio después de impuestos esperado

12.119,60€ (14.780€*(1-0,18))

– Calcular el valor actual de los ingresos futuros en base al modelo de valoración Gordon-Shapiro teniendo en cuenta la rentabilidad requerida y el aumento esperado de los beneficios.

309.049,80€ ((12.119,60*1,02)/(0,06-0,02))

– Restar los gastos iniciales, que en este caso sería la rehabilitación del inmueble

289.049,80€ (309.049,80€-20.000€)

Como podéis apreciar, este método es mucho más riguroso para conocer el valor exacto de un inmueble.

 

Otros factores a tener en cuenta en la valoración inmobiliaria

No debéis de olvidar que el resultado de este cálculo es el precio que estaríamos dispuestos a pagar por el inmueble para obtener rentabilidad requerida por la tasa de descuento. Por lo tanto, también tendremos que tener en cuenta los gastos notariales y registrales y el IVA o el  Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y descontarlos para obtener el precio que estaríamos dispuestos a pagar por un piso como inversión.

También debemos tener cuidado con el  sesgo de confirmación a la hora de invertir en piso, ya que solemos sobrestimar los ingresos esperados y a subestimar los gastos que acarrea tener un piso en propiedad.

Para finalizar, mi recomendación es combinar este método con un análisis de escenarios, ya que los datos que vayamos a utilizar para valorar el inmueble son datos futuros y por lo tanto están sujetos a incertidumbre.

Por ejemplo, en el inmueble que analizamos podemos analizar otros escenarios diferentes:

Escenario pesimista: Ingresos mensuales de 1.400 € y tasa de ocupación del 70%.

  • Valoración escenario pesimista: 173.626,60 €

Escenario optimista: Ingresos mensuales de 2.500€ y ocupación del 90%.

  • Valoración escenario optimista: 492.295,00 €

Como podéis ver, la valoración puede cambiar radicalmente de un escenario a otro, así que debemos intentar ser lo más realistas posibles con los datos que vayamos a utilizar y saber lo que puede suceder en el peor de los casos. Lo ideal es hacer un cuadro en Excel para analizar los diferentes escenarios con una mayor comodidad.

Ahora que ya sabéis cómo valorar un inmueble, me gustaría animaros a valorar vuestras casas y las de vuestros familiares a modo de práctica. Seguro que más de uno se lleva una sorpresa (en algunos casos desagradable) sobre el valor real de su casa.

Como siempre, cualquier duda o crítica será bien recibida en los comentarios. ;)

Sobre el autor del Post

Paco Lodeiro Amado
Paco Lodeiro Amado
Licenciado en Administración y Dirección de empresas en el año 2007.
Máster en Finanzas en la Michael Smurfit School of Business de Dublín.
Licenciado en Derecho por la Universidade da Coruña.
Miembro del Colegio de Economistas de A Coruña y de EFPA (European Financial Planning Asociation).
Titulado como analista financiero a nivel internacional CFA I.
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Interacciones con los lectores

Comentarios

  1. giorgio anta dice

    11 marzo, 2014 en 10:41

    Hola no entendí cuanto tiempo tendría que alquilarlo para compensar la posible venta. Pues entiendo que el alquiler no es de por vida. Gracias

    Responder
    • Paco dice

      11 marzo, 2014 en 12:04

      Hola Giorgio,

      Para calcular el valor de un piso suponemos que lo alquilamos de por vida (aunque existan períodos en los que esté vacío o en los que los inquilinos no paguen). El cálculo se realiza de esta forma porque los ingresos por alquiler son los únicos ingresos intrínsecos de un piso.

      Un saludo.

      Responder
      • Eliana dice

        13 junio, 2017 en 14:53

        buen día me podrías informar en base a que son los (1-0,18)) y 1,02)/(0,06-0,02)) gracias

        Responder
        • Paco dice

          13 junio, 2017 en 19:21

          Hola Eliana.

          – El 0,18 son los impuestos esperados que pagamos (18%)
          – El 0,02 es el amento esperado de las rentas (2%)
          – El 0,06 es la rentabilidad anual exigida (6%)

          Un saludo.

          Responder
          • Wellington marte dice

            30 agosto, 2017 en 16:38

            La rentabilidad anual exigida, en este caso es de un 6%, es una ponderación y/o basado a que valor?

          • Paco dice

            30 agosto, 2017 en 17:24

            La rentabilidad exigida es algo subjetivo, depende del inversor en el inmueble. Considero que un 6% puede ser algo aceptable para algunas personas, aunque otras pueden exigir rentabilidades mayores en su inversión. Por lo tanto, puedes cambiar este número y adaptarlo a tus intereses como inversor inmobiliario.

          • Carlos dice

            27 noviembre, 2017 en 7:16

            Y el 1,02 qué es?. Gracias!!

          • Paco dice

            27 noviembre, 2017 en 9:53

            Es 1 + la inflación del 2%.

          • YEFRI dice

            14 febrero, 2020 en 21:22

            COMO SE CALCULA LA INFLACION DEL 2%

      • Ivan Verano dice

        17 marzo, 2021 en 13:52

        Buen dia Paco.
        Este mismo calculo seria para un inmueble como edificio u hotel? Calculando el precio de alquiler por cantidad de piezas a alquilar?

        Responder
        • Paco dice

          27 marzo, 2021 en 17:16

          Sí, también sería aplicable.

          Responder
  2. Enrigsa dice

    11 marzo, 2014 en 15:51

    Como ya sabes soy muy escéptico con el descuento de flujos de caja, pero el caso de algunos inmuebles me parece una de las excepciones. Creo que aquí el descuento de flujos puede ayudar bastante en el caso de que se trate de ingresos por alquiler persistentes en el tiempo.

    Un saludo.

    Responder
    • Paco dice

      11 marzo, 2014 en 16:02

      Hola Enrique,

      Soy consciente de tu escepticismo con el DFC, y me alegro de que estemos de acuerdo en que en algunos casos como éste puede ser el método más conveniente. Seguro que existe alguno más. ;)

      Un saludo.

      Responder
  3. Miguel dice

    11 marzo, 2014 en 17:30

    Paco, creo entender que en un caso estas calculando un precio y en el otro un valor, estos métodos calculan cosas distintas. Lo que pagamos es el precio y no el valor de las cosas, utilizando los DFC no creo que nadie compre jamas un inmueble hoy en dia todavía.

    Responder
    • Paco dice

      11 marzo, 2014 en 21:37

      Hola Miguel,

      En ambos casos se calcula el valor, aunque por diferentes métodos, siendo el primero mucho más frecuente que el segundo y el más utilizado para acordar un precio de compraventa. El segundo es muy poco utilizado, por lo menos entre particulares, aunque te aseguro que es el que utilizan los auténticos inversores. Estoy de acuerdo contigo, los pisos siguen estando todavía muy por encima de su valor según el DFC, por lo que yo no aconsejaría invertir en inmuebles en España hoy en día salvo en casos muy puntuales.

      Un saludo.

      Responder
  4. Zapakondi dice

    11 marzo, 2014 en 18:37

    Buenas Paco,

    Deberíamos preguntarle a Amancio Ortega que método de valoración utiliza. No se sí habrá alguien que compre más inmuebles que este señor, eso si no los compra en cualquier sitio.

    Un abrazó

    Responder
    • Paco dice

      11 marzo, 2014 en 21:38

      Hola Zapakonki,

      Ortega utiliza el descuento de flujos de caja combinado con el análisis de escenarios, estoy seguro de ello.

      Un saludo.

      Responder
  5. Jorge dice

    11 marzo, 2014 en 21:32

    Al final lo que calculamos es el equivalente actual de todos los flujos de caja que generara la inversión (piso). Pero soy cauto con este método porque aunque puede haber una sobrevaloración usando la valoración relativa, puede haber una sobrevaloración en el mercado de alquileres, y creo que de esta forma sufriríamos el mismo problema, ¿no?

    Responder
    • Paco dice

      11 marzo, 2014 en 21:40

      Hola Jorge,

      Estoy de acuerdo contigo. Por ello, recomiendo combinar el DFC con un análisis de escenarios e intentar situarnos en el más probable o darle un porcentaje de probabilidad a cada escenario.

      Un saludo.

      Responder
      • Jorge dice

        11 marzo, 2014 en 21:44

        Sí, estoy de acuerdo con la combinación.

        Un saludo Paco!

        Responder
  6. Jordi dice

    23 marzo, 2014 en 1:30

    No soy economista ni estoy metido en el tema pero me gustaría exponer mi criterio. Para empezar la vivienda vale lo que uno paga por ella, como el arte. Saber si está sobrevalorada para mi es cuestión de saber el nivel adquisitivo de los compradores, para el alquiler el mismo criterio.
    Sin hacer cálculo alguno esta claro que vivimos en un país con sueldos bajos y pagar 1800€ de alquiler por un piso teniendo en cuenta que el salario medio está por debajo de esa cifra lo dice todo, vamos pues a ver quien paga eso.

    No se lo que se paga en el centro de Madrid por un piso de esas características, pero fijarse en lo que pagan por el alquiler en la zona para hacer el cálculo del precio del inmueble me parece una valoración relativa.
    Si para averiguar el precio real del inmueble utilizamos como referencia el alquiler entonces el quid de la cuestión es saber cual debería ser el precio real de alquiler.

    ¿Que método alternativo a la valoración relativa hay para averiguarlo?

    Pues no lo sé, no me dedico a esto, pero a veces es más sensato utilizar un razonamiento lógico que estrictos cálculos matemáticos. No se está calculando la trayectoria de un cohete, se calcula el valor de un inmueble en un mercado irracional el cual incluye la codicia. Y utilizar como referencia de todo cálculo el precio medio de alquiler en la zona no parece muy fiable para saber cual es el valor del inmueble.

    Un saludo.

    Responder
    • Paco dice

      23 marzo, 2014 en 17:17

      Hola Jordi,

      Estoy de acuerdo en que la lógica es un pilar fundamental en el proceso de valoración.

      No obstante, no estoy de acuerdo en el que el valor de un inmueble se calcule en base a lo que otro está dispuesto a pagar por ella, ya que se fundamenta en la teoría del «bigger fool» y suele acabar mal. Te dejo un artículo que escribí sobre el tema:

      https://www.academiadeinversion.com/especulacion-mediante-analisis-tecnico-teoria-bigger-fool/

      La lógica es importante, pero los cálculos matemáticos también son, en mi opinión, imprescindibles.

      Gracias por tu comentario.

      Un saludo.

      Responder
    • Soren Sherwood Ramírez Barillas dice

      19 octubre, 2018 en 17:38

      Es válido tu punto de vista, sin embargo en mi experiencia como valuador he notado que el pagar precios alejados de la media comercial es perjudicial para el mercado inmobiliario, crea un precedente para las propiedades aledañas y crea expectativas muy altas o bajas con respecto a la realidad, mucha gente piensa que esto de calcular el valor no es algo complicado pero en mi opinión debe de hacerse con mucha cautela y mesura combinando métodos que nos revelen el valor real, en muchos trabajos que he realizado como consultor se me piden 2 o 3 métodos de valuación, por lo que es útil conocerlos, saludos!

      Responder
  7. Carmen dice

    11 septiembre, 2014 en 15:59

    Hola,

    Tengo una nave industrial que quiero poner a la venta y no sé qué pedir por ella. Resulta que, desde el año pasado, la tengo alquilada por 20 años. Además, tengo una hipoteca de unos 130.000 euros. La nave está recién reformada y está en perfecto estado.

    Si no la tuviese alquilada la vendería por unos 330.000 euros, pero al tener un derecho de cobro por los alquileres, supongo que tendría que pedir más, pero no sé como tendría que calcular esto.

    ¿Me podríais ayudar)

    Un saludo.

    Responder
    • Paco dice

      11 septiembre, 2014 en 22:54

      Hola Carmen,

      Si quieres, explícame mejor el caso en la sección de contacto e intentaré ayudarte. Aquí tienes el enlace:

      https://www.academiadeinversion.com/contacto/

      Un saludo.

      Responder
  8. allan dice

    22 octubre, 2014 en 11:22

    En el descuento de flujo de caja cuánto tiempo tomamos como referencia, es decir, que número de años estará alquilado el piso?
    Gracias!!!

    Responder
    • Paco dice

      22 octubre, 2014 en 14:36

      Hola Allan,

      En este caso utilizamos el modelo Gordon-Shapiro, que parte de que el piso estará alquilado perpetuamente. Es un modelo teórico, pero sirve como referente para hacernos una idea del valor del inmueble.

      Un saludo.

      Responder
  9. Ines dice

    6 mayo, 2015 en 0:09

    Hola Francisco, de los gastos que mencionas ademas del alquiler, quien se hace cargo ¿el inquilino o el dueño?
    Te pregunto para saber como funciona con respecto a Argentina.
    TU EJEMPLO
    Ingreso mensual por alquiler: 1.800 €
    IBI (anual): 700 €
    Gastos de comunidad (anual): 600 €
    Reparaciones y seguros (media anual): 1.000 €
    Gastos varios (anuales): 200 €
    Gasto inicial de rehabilitación: 20.000 €

    Responder
    • Paco dice

      6 mayo, 2015 en 3:48

      Hola Inés,

      En España debe hacerse cargo el dueño. Supongo que en Argentina sucederá lo mismo.

      No obstante, puede pactarse en el contrato de arrendamiento que sea el inquilino el que se haga cargo.

      Un saludo.

      Responder
  10. PABLO PUAC dice

    15 junio, 2015 en 5:04

    Soy de Guatemala, necesito vender una casa de 165 m2, esta a cinco minutos de una zona de alta plusvalia. como le calculo el precio.cuanto sube en porcentaje por ano.Espero tus nticias

    Responder
    • Paco dice

      15 junio, 2015 en 22:48

      Hola Pablo,

      Es muy difícil darte una cifra sin estudiar el caso concreto. Siento no poder ayudarte.

      Un saludo.

      Responder
  11. Mario dice

    20 agosto, 2015 en 16:59

    Hola Paco, me ha gustado mucho la claridad con la que explicas el método DFC para valorar una vivienda. Yo llevo desde hace un año en mi blog insistiendo en la importancia de conocer herramientas sencillas de valoración de inmuebles para no tomar decisiones equivocadas en la compraventa de viviendas y ser independiente en las mismas. Estas herramientas son de gran ayuda para elegir entre comprar o alquilar un piso, por ejemplo. Me encantaría que te pasaras por mi página para conocer tu opinión sobre la misma. Un saludo y enhorabuena por la web

    Responder
    • Paco dice

      21 agosto, 2015 en 2:45

      Hola Mario,

      Acabo de echarle un vistazo a tu web. Creo tiene un buen enfoque. Sin embargo, no estoy de acuerdo con tu método de valoración basado únicamente en el PER. Es necesario tener en cuenta otros criterios, como la evolución que puedan tener las rentas en el futuro. Además, hay que tener en cuenta la tributación y otros costes al realizar estos cálculos.

      Te deseo suerte con tu proyecto. Aquí me tienes para lo que necesites.

      Un saludo.

      Responder
      • Mario dice

        26 agosto, 2015 en 12:03

        Hola Paco, gracia por el comentario y por dedicarle unos minutos a mi blog. Efectivamente el PER no puede ser el único método, pero me sirve como primera aproximación para comparar la evolución de los precios en diferentes zonas y su nivel de sobrevaloración. También me valgo de él por su sencillez como elemento de introducción en la determinación del valor para personas que no están familiarizadas con estas metodologías.

        Un saludo, seguiré tu web.

        Responder
        • Paco dice

          26 agosto, 2015 en 23:03

          Entonces parece que estamos de acuerdo. Mucha suerte con tu blog. ;)

          Un saludo.

          Responder
  12. Joaquín dice

    21 agosto, 2015 en 9:15

    Hola, Paco

    Enhorabuena y gracias por la claridad de la explicación.

    Veo que el valor del FCD depende muy significativamente de la rentabilidad requerida y del aumento esperado de los beneficios» (y en particular, de la diferencia entre ambos que entiendo es el tipo de interés real).

    Me gustaría preguntarte por qué escoges el valor 6% como tipo de interés nominal y si debemos considerar el mismo valor para diferentes perfiles de inversor.

    Muchas gracias y un saludo.

    Responder
    • Paco dice

      21 agosto, 2015 en 18:11

      Hola Joaquín,

      Muy buena apreciación. En efecto, el descuento dependerá del perfil del inversor. Yo he utilizado el 6% para el ejemplo, pero hay inversores que requerirán una mayor rentabilidad, mientras que otros se conformarán con una rentabilidad menor.

      Un saludo.

      Responder
    • Mireia dice

      21 marzo, 2022 en 12:27

      Hola Paco,
      Gracias por tus explicaciones y por tus respuestas tan esclarecedoras.
      Estoy valorando comprar un edificio antiguo, que hay que derribar y construir de nevo. Como valoro su precio? En base a la rentabilidad de los metros cuadrados de los pisos nuevos? El coste de la obra sera grande. O bien lo valoro por unicamente el solar, sin tener en cuenta la posible edificabilidad?

      Responder
      • Paco dice

        28 marzo, 2022 en 20:35

        Tienes que sumar el coste de derribo y construcción al precio de coste, además de los impuestos. Después puedes compararlo con el valor de mercado de los pisos ya construidos.

        Responder
  13. administracion fincas madrid dice

    31 agosto, 2015 en 13:30

    Un post muy completo. Conocer el valor de un inmueble depende de una gran cantidad de variables y nunca podremos conocer su valor exacto pero con técnicas como esta podemos acercarnos bastante. Un saludo.

    Responder
    • Paco dice

      31 agosto, 2015 en 14:25

      Totalmente de acuerdo.

      Un saludo.

      Responder
  14. YOLANDA dice

    28 septiembre, 2015 en 17:11

    ME PUEDES APOYAR QUIERO SABER EL VALOR DE MI PROPIEDA SI EL ME COSTO EL EL AÑO 2006 FEBRERO $38500 SABES QUE COSTO TENDRIA EN EL 2015

    Responder
    • Paco dice

      28 septiembre, 2015 en 17:23

      Hola Yolanda,

      Lo siento, pero es imposible decirte un valor aproximado de tu propiedad sólo con esos datos. Es necesario un estudio detallado de la vivienda en el que tengas en cuenta ingresos y gastos futuros. Te recomiendo acudir a un profesional que te ayude.

      Un saludo.

      Responder
  15. Juanita dice

    4 octubre, 2015 en 9:54

    Buenos días.
    Voy a vender una casa heredada de mi madre y que está valorada catastralmente en 30000 euros ¿ que coeficiente hay que aplicarle si está en la comunidad de Madrid ? y….¿ en la notaría me lo hacen sin tener luego problemas con hacienda ?. Da miedo conforme están las cosas.

    Responder
    • Paco dice

      4 octubre, 2015 en 16:08

      Hola Juanita,

      No sé a lo que te refieres con el coeficiente. ¿Podrías concretar más tu pregunta?

      Un saludo.

      Responder
  16. Eva dice

    26 octubre, 2015 en 10:37

    Tengo una nave industrial en Atarfe(Granada). Ahora la quiero vender.
    Cuanto pagaré de plusvalía si al construirla en el 2005 costó 503946€?
    Muchas gracias

    Responder
    • Paco dice

      26 octubre, 2015 en 10:56

      Hola Eva,

      Eso dependerá del precio de venta, ya que pagas un porcentaje de la diferencia entre la compra y la venta.

      Un saludo.

      Responder
  17. arturo dice

    18 noviembre, 2015 en 14:16

    Para poder obtener el valor real de una vivienda
    , el mejor medio parece ser que es el método por comparación, un descuento de flujos, parece un poco fuera de su finalidad. Salvo que sea por explotación económica, pero claro, en este caso se realizaría por el método de actualización de rentas no?

    Responder
    • Paco dice

      18 noviembre, 2015 en 15:53

      Hola Arturo,

      En la burbuja inmobiliaria ya vimos los problemas que acarrea utiliza la valoración mediante comparación.

      Yo prefiero el descuento de flujos que, como bien apuntas, se basa en el método de actualización de rentas tras descontar los gastos imputables a la compra y al mantenimiento del inmueble.

      Un saludo.

      Responder
  18. david dice

    4 abril, 2016 en 8:47

    Buenos días. he calculado los gastos de impuestos (Que es aproximadamente el 10% entre impuesto, notaría, etc) por lo que el piso debería de costar 317954,78 €. Es correcto verdad?

    por otra parte, si cómo podríamos incurrir los gastos si se solicita una hipoteca del 60% con un interés fijo del 3% tae? cuál sería el resultado final?

    Responder
    • Paco dice

      4 abril, 2016 en 14:35

      A la hora de valorar el inmueble, el resultado debe ser el valor después de impuestos, si lo que queremos obtener es la rentabilidad real.

      Si solicitados una hipoteca por un 60% debemos modificar el coste de los fondos por un WACC y restar al final el coste de la hipoteca (comisión de apertura, tasación, etc.)

      Un saludo.

      Responder
  19. Juan dice

    4 julio, 2016 en 19:02

    Hola Paco,
    Lo primero gracias por la aportación, es difícil encontrar información rigurosa sobre como calcular el valor de una vivienda de una forma que no sea demasiado complicada.
    Leyendo el post me surge una duda ¿Porque estimas que el tipo impositivo que va a pagar el posible comprador será de aproximadamente un 18% de media después de aplicar las reducciones correspondientes? ¿A que reducciones te refieres? Lo comento porque veo que es el porcentaje que usas para calcular en beneficio después de «impuesto esperado»… ¿A que impuesto te refieres?
    Al principio pensé que hablábamos de IRPF pero no me cuadra ya que el porcentaje del tramo más bajo es del 19%, y serán pocos por no decir ninguno los inversores que esten en dicha escala…
    Espero que se entienda la duda.
    Enhorabuena por el blog y gracias de antemano.
    Un saludo,
    Juan.

    Responder
    • Paco dice

      4 julio, 2016 en 23:56

      Hola Juan.

      El 18% sólo una estimación realizada a ojo. Admito que no es muy precisa. Lo correcto sería hacerla de forma más precisa teniendo en cuenta la legislación tributaria tanto estatal como autonómica que nos vaya a afectar.

      Gracias por tus palabras. ;)

      Un saludo.

      Responder
  20. Juan dice

    8 julio, 2016 en 17:28

    Quisiera comentar un caso que tengo sobre un solar que quieren expropiar por estar situado en una zona verde donde en este solar se encuentra un edifico de 2 plantas muy antiguo. en este caso que tipo de valoración me aconsejaríais?
    http://www.geypro-ingenieros.es

    Responder
    • Paco dice

      9 julio, 2016 en 1:43

      Hola Juan.

      Es un caso muy concreto que necesita un estudio específico, ya que la valoración del inmueble puede orientarse de diferentes formas y estar influenciado por muchas variables. Yo te recomendaría contratar a un perito inmobiliario para que estudiase el caso concreto.

      Un saludo.

      Responder
  21. Ángel dice

    17 octubre, 2016 en 9:34

    Hola Paco.
    ¿Que pasa con el IVA, AJD, gastos de formalización de hipoteca, gastos notariales, registro de la propiedad y algún otro de este tipo?
    Veo que no los incorporas en tu análisis. Creo que se deberian tener en cuenta a la hora de valorar la compra.

    Un saludo.

    Responder
    • Paco dice

      17 octubre, 2016 en 19:33

      Hola Ángel.

      Totalmente de acuerdo. Todos estos gastos habría que añadirlos al precio de compra de la vivienda si no podemos repercutirlos en el futuro, como sería el caso del IVA en una empresa de inversiones inmobiliarias.

      Gracias por el apunte. ;)

      Un saludo.

      Responder
  22. Carlos dice

    25 noviembre, 2016 en 16:38

    Hola Paco,

    No sé si me puedes aclarar un poco el tema que me ocupa.
    Necesito actualizar el valor de renta de unos locales que tengo por contrato, y desconozco como tendría que hacerlo.
    ¿Se puede obtener el valor de alquiler a partir del valor de mercado de venta de un local?
    O existe algún método medianamente sencillo que pueda aplicar?

    Gracias de antemano. Saludos.

    Responder
    • Paco dice

      25 noviembre, 2016 en 16:56

      Hola Carlos.

      En este caso lo mejor es que acudas a un experto inmobiliario para que examine tu caso concreto.

      Un saludo.

      Responder
  23. Alejandro dice

    12 diciembre, 2016 en 19:45

    Buenas tardes:
    Agradeceria si me pudiesen aclarar como se calcula o en que se basa el calculo del crecimiento de las rentas rentas como los gasto 2% de media anual. No se si va en relación con el IPC.
    Muchas gracias

    Responder
    • Paco dice

      13 diciembre, 2016 en 6:36

      Hola Alejandro.

      Sí, la cifra se basa en la inflación, es decir, el IPC.

      Un saludo.

      Responder
  24. Miguel dice

    21 enero, 2017 en 23:35

    Hola Paco,

    ¿Me podrías ayudar a entender la fórmula de Gordon-Shapiro en lo que respecta a al aumento de rentas y de gastos por favor?

    En el ejemplo, has supuesto para ambos un 2% de media anual. Que sea el mismo valor me dificulta identificarlos en la fórmula: (12.119,60*1,02)/(0,06-0,02)

    Además, también me despista que tanto uno como el otro («1,02» y «0,02») en dicha fórmula repercuten positivamente en el resultado de la valoración. Sin embargo, entiendo que el aumento de los gastos debería repercutir negativamente. ¿Me equivoco?

    Creo que en la fórmula expresas el crecimiento de los gastos multiplicándo el beneficio neto esperado por 1,02. De ser así, creo que sería un error, ya que cuanto más subieran los gastos más valor tendría el inmueble.

    Agradecería mucho tú clarificación.

    Gracias,
    Un saludo

    Responder
    • Paco dice

      22 enero, 2017 en 8:40

      Hola Miguel.

      En la fórmula lo que se incluye es el incremento esperado de beneficio neto, lo que abarca tanto ingresos como gastos. Por lo tanto, no aparecen separados ingresos y gastos en la fórmula. Como ves, es un cálculo bastante simple y efectivo del valor del inmueble.

      Un saludo.

      Responder
      • Miguel dice

        22 enero, 2017 en 13:02

        Hola Paco,

        Muchas gracias por tu pronta respuesta.
        ¿Podrías indicarme cuál sería la fórmula si consideramos un incremento en los gastos del 3% y un incremento en las rentas de 2%?
        Este es mi intento:
        (12.119,60*0,97*1,02)/(0,06-0,02)

        Muchas gracias,
        Un saludo,
        Miguel

        Responder
  25. Ramon dice

    25 enero, 2017 en 16:54

    Hola Paco,

    Quiero vender un local que genera 800€ de ingresos al mes y tiene 60€ de gastos mensuales.
    Qué resultado saldría aplicando la fórmula? No debo considerar un número de años determinados?
    Muchas gracias por anticipado y enhorabuena por el blog.

    Ramon

    Responder
    • Paco dice

      26 enero, 2017 en 7:36

      Hola Ramón.

      En este caso, con una tasa de descuento del 6%, en mi opinión el valor del inmueble podría estar entre 130.000€ y 150.000€.

      Eso sí, habría que analizar el caso concreto por un experto en valoración inmobiliaria.

      Un saludo.

      Responder
  26. Jaime Pons Alemany dice

    29 enero, 2017 en 14:14

    Buenos días Paco,
    Pretendo comprar una vivienda a reformar, la finalidad de esta compra es reformar la vivienda y destinarla a alquiler (Vacacional o LAU) o venderla.
    Si se destina a alquiler el método me parece genial pero si se destina a venta, puede utilizar este método de calculo de valor de compra con la finalidad de venta del inmueble después de la reforma?.

    Un Saludo

    Jaime

    Responder
    • Paco dice

      29 enero, 2017 en 17:03

      Hola Jaime.

      Sí, puedes utilizar este método para hacerte una idea del valor objetivo del piso, aunque también sería buena idea comparar con los precios que se pagan por inmuebles similares en el mercado.

      Un saludo.

      Responder
  27. bela dice

    13 marzo, 2017 en 14:08

    TENGO UNA DUDA:

    cuando pones calcular el valor actual de los ingresos futuros en base al modelo de valoración …teniendo en cuenta la rentabilidad requerida y el aumento esperado de los beneficios: ((12.119,60 * 1,02)/(0,06 – 0,02)) el 0,06 y el 0,02 de donde vienen?

    Responder
    • Paco dice

      19 marzo, 2017 en 19:49

      Hola Bela.

      El 6% se corresponde con la rentabilidad requerida para la inversión inmobiliaria y el 2% es el valor esperado del crecimiento de los ingresos por las rentas de los inquilinos.

      Un saludo.

      Responder
      • Francisco dice

        19 marzo, 2023 en 17:55

        Que ocurriría si el valor esperado del crecimiento de los ingresos por las rentas de los inquilinos es también el 6%?

        Responder
  28. Olimpo Cardona Cardona dice

    31 marzo, 2017 en 13:37

    `Hola buenos dias el modelo de valoracion GORDON SHAPIRO, es un metodo mundial??,y otra cosa el porcentaje que usted aplica a los ingresos por alquiler habiendo ya descontado los impuestos, ese porcentaje de donde lo saca usted?, gracias por su colaboracion

    Responder
    • Paco dice

      31 marzo, 2017 en 19:56

      Hola Olimpo.

      Sí, el método de Gordon Shapiro es aplicable en todo el mundo.

      En relación a los porcentajes, el 2% es el crecimiento anual esperado en ingresos, mientras que el 6% es la rentabilidad requerida para la inversión.

      Un saludo.

      Responder
  29. andres dice

    9 agosto, 2017 en 8:26

    Yo creo que el método más preciso es el que usan los clientes antes de comprar. Analizan literalmente cientos de inmuebles y con eso se vuelven expertos en saber los precios exactos de los inmuebles, sin aplicar ni una sola fórmula matemática. Digamos que con dicho método se suele encontrar lo mejor que hay en un momento determinado, no necesariamente inmuebles baratos, pero es efectivo también ponerse como cliente.

    Felicitaciones por tu blog, realmente muy bueno!

    Responder
    • Paco dice

      9 agosto, 2017 en 17:51

      Hola Andrés.

      En mi opinión, una cosa no es incompatible con la otra, sino que son complementarias. Yo nunca recomendaría invertir en un inmueble sin hacer antes los números necesarios.

      Un saludo.

      Responder
  30. HARVEY ORTIZ PIÑEROS dice

    22 octubre, 2017 en 14:07

    BUENOS DIAS

    SERA USTED TAN FORMAL ME INFORMA SI EL METODO DE FLUJOS DE CAJA PUEDO DETERMINAR CUANTO COSTABA UN INMUEBLE HACE 10 AÑOS
    GRACIAS

    HARVEY ORTIZ PIÑEROS
    WASAC 3209369445

    Responder
    • Paco dice

      23 octubre, 2017 en 0:32

      Hola Harvey.

      Lo veo complicado. Yo usaría el método de comparables para valorar el coste de un inmueble en el pasado.

      Un saludo.

      Responder
  31. Fernando García Pérez dice

    31 diciembre, 2017 en 19:00

    Me parece que el valor depende demasiado de los coeficientes que se introduzcan., especialmente la rentabilidad y la inflación. Si se pone una rentabilidad del 4% el valor aumenta 1/3 aproximadamente .

    Responder
    • Paco dice

      1 enero, 2018 en 10:29

      Hola Fernando.

      Así es. El crecimiento y la rentabilidad requerida son factores que influyen muchísimo en la valoración de inmuebles.

      Por ese motivo, es recomendable complementar el cálculo con un análisis de escenarios. En este artículo hablo sobre el tema: https://www.academiadeinversion.com/valoracion-mediante-el-analisis-de-escenarios/

      Un saludo.

      Responder
  32. Stefan dice

    24 marzo, 2018 en 22:18

    Hola buenas me gustaría me qie echase un cable a una pregunta que llevo tiempo sin poder darle socucion y es esta es la pregunta que se me pide ( valor dereaplazamiento neto de una vivienda entre medianeros ) mil gracias

    Responder
    • Paco dice

      25 marzo, 2018 en 10:16

      Hola Stefan.

      Lo siento, pero no sabría responder a esa pregunta.

      Un saludo.

      Responder
  33. Omar dice

    4 abril, 2018 en 1:09

    Hola Paco..
    Ncesitaría estimar el valor de Una panaderia ubicada en ARGENTINA… Se trata de edificacion Antigua pleno centro commercial y en funcionamiento POR ALQUILER….

    Responder
    • Paco dice

      4 abril, 2018 en 15:42

      Hola Omar.

      En este caso, te recomiendo que contactes con un experto en valoración de empresas de tu ciudad, ya que este tipo de negocios son complicados de valorar desde la distancia.

      Un saludo.

      Responder
  34. Isaí Romero dice

    4 abril, 2018 en 17:14

    Hola Paco, soy de El Salvador, estoy en un dilema en estos momentos para decidir si vender ahora o esperar, especialmente porque el valor que me han ofertado por un inmueble es menor al que me ha dado un experto valuador.

    Que me recomendas… por ejemplo, tengo un inmueble para la venta en US$31,000.00, pero me están ofreciendo comprarmelo en US$27,000.00; este inmueble lo puedo arrendar en US$2.500 anuales; tengo costos acumulados para tres años (tiempo promedio que podría esperar para venderlo en ese valor) de 2,350.. qué hago y qué metodo utilizar.. lo he hecho por el VAN y B/C.. pero al leer tu propuesta.. me queda la duda si debo seguir haciendo utilizar este método o puedo aplicar tu propuesta.

    Agradecería tus recomendaciones.,

    Responder
    • Paco dice

      5 abril, 2018 en 21:23

      Hola Isaí.

      Tu valoración dependerá del uso que le vayas a dar a ese dinero. ¿Tienes otras alternativas con las que puedas obtener una rentabilidad mayor?

      Un saludo.

      Responder
      • Isaí Romero dice

        11 abril, 2018 en 15:31

        Gracias Paco, por la cantidad de dinero, que no es significativa y por las tasas que pagan en mi país (El Salvador), no se prevé que se pueda obtener una rentabilidad mayor. Nuestros bienes inmuebles provienen que procesos judiciales y su mayoría están en mal estado, además, por la regulación que nos aplica, no tenemos libertad de maniobra para invertir sustancialmente en mejorarlo. De ahí, la necesidad de tener una herramienta financiera que me garantice en cierta medida que es mejor recibir un precio menor hoy que esperar en promedio 2 ó 3 años para su venta.. de ahí la importancia de tener un modelo que me acerque y me dé elementos para tomar una buena decisión.

        Cuál sería el mejor modelo..tengo desarrollado el modelo en Excel… cómo hago para hacértelo llegar y le das una revisión?

        Responder
        • Paco dice

          13 abril, 2018 en 15:52

          Hola Isaí.

          Te aconsejo que hables con un profesional de tu país para que lo mire. Lo que haga yo desde la distancia no servirá para mucho.

          Un saludo.

          Responder
          • Isaí Romero dice

            13 abril, 2018 en 18:59

            Ok. Gracias.

  35. Enrique dice

    31 mayo, 2018 en 13:57

    Hola Paco, vaya recorrido bueno que lleva este post :)
    Una cuestión… Tengo un local comercial y un almacén en un pequeño Centro Comercial algo en declive. Sin embargo, todavía están rentando ambos después de muchos años con el mismo inquilino. Un tercero me ha ofrecido comprarme el almacén pero no hay nada en venta en ese CC ya que aún estando cerrados algunos son de los bancos y ahí están. He aplicado el método que describes con datos de los últimos alquileres percibidos. Me sale un valor del inmueble aceptable como para venderlo pero se deberían aplicar en la negociación de venta posibles valores de depreciación del inmueble para ser más realista con el precio?
    Gracias y saludos

    Responder
    • Paco dice

      3 junio, 2018 en 18:11

      Hola Enrique.

      Aunque la fórmula puede servir de guía, cada inmueble es diferente. Por lo tanto, se puede añadir valor por extras o restar lo problemas.

      En el caso de la depreciación, ya está incluido en el coste de seguros y reparaciones. Por lo tanto, no sería necesario restarlo de nuevo.

      Un saludo.

      Responder
  36. ERNESTO GARCIA dice

    20 julio, 2018 en 2:29

    Estimado Paco:

    Como podría saber el valor de venta de un «techo libre o «aires» de una casa, según tu consejo simularía el valor de alquiler y por flujo de caja…………….hallaría el valor del predio en el tercer piso y le descontaría la edificación ya que aun no tiene nada construido. Asi sabria su precio.

    Gracias

    Responder
  37. Jose P dice

    27 julio, 2018 en 20:52

    Hola Paco,

    Me ha encantado el método que expones respecto al valor de un inmueble.

    En mi caso me enfrento a mi primera propiedad, en una ciudad costera y universitaria. El valor añadido es poder alquilar un apartamento como turístico durante el verano, y como piso de estudiantes en invierno. Es sorprendente como fluctúa el valor directamente con variaciones pequeñas de renta del 100euros al mes. También he comprobado lo de el 80% de tiempo alquilado frente a por ejemplo un 90%. Todo afecta a la ecuación logicamente.

    Mi pregunta: Como se podria mejorar este modelo, teniendo en cuenta la hipoteca. Es decir: Cuanto dinero se me va en gastos hipotecarios, interés fijo, etc….. Y como tendría en cuenta también la revalorizacion de la vivienda….es decir: cuanto va a valer en 20 años, 30 etc….

    Muchas gracias y espero tu respuesta,

    Atentamente,
    Jose

    Responder
    • Paco dice

      31 julio, 2018 en 16:32

      Hola Jose.

      Mi recomendación, teniendo en cuenta la evolución histórica de los tipos de interés, sería buscar un plazo fijo.

      En relación a la revalorización, es complicado estimarlo. Mi recomendación sería hacer un análisis de escenarios en tu modelo.

      Un saludo.

      Responder
  38. Juan dice

    26 agosto, 2018 en 18:13

    Hola!
    ?No hay un registro nacional donde se puede ver la valoracion de casas/pisos?

    Un saludo

    Responder
    • Paco dice

      29 agosto, 2018 en 17:41

      Hola Juan.

      Si lo hay, yo no lo conozco.

      Un saludo.

      Responder
  39. Hector dice

    7 noviembre, 2018 en 22:47

    Excelente análisis, solo una pregunta Paco:

    Si estos son los datos:
    Rentabilidad requerida: 6%
    Beneficios después de impuestos esperados: 12.119,60€
    Precio del inmueble: 309.049,80€

    Al aplicar el rendimiento obtenido por regla de tres, la rentabilidad no me sale del 6%, sino del 3.9% ?
    309.049,80€ ———- 100%
    12.119,60€ ———— X

    X = 3.9%

    Cual podrá ser mi error?
    Gracias.

    Responder
    • Paco dice

      20 noviembre, 2018 en 22:48

      Hola Héctor.

      No tienes que aplicar una regla de 3, sino el descuento de flujos de caja.

      Un saludo.

      Responder
    • Paco dice

      20 noviembre, 2018 en 23:07

      Hola Héctor.

      El problema es que no se calcula con una regla de 3, sino con el descuento de flujos de caja. :)

      Un saludo.

      Responder
  40. DESIRE dice

    12 marzo, 2019 en 21:11

    SE PUEDE EXIGIR LA DEVOLUCION DEL DINERO INVERTIDO EN UNA PROPIEDAD

    Responder
    • Paco dice

      13 marzo, 2019 en 18:52

      Hola Desire.

      Una vez comprado un inmueble, en principio, no se puede volver atrás.

      Un saludo.

      Responder
  41. NELSON DIAZ dice

    25 junio, 2019 en 17:32

    firme un contrato de opcion de compra venta en septiembre del 2015, el monto total era de BsF 1.800.000 y entregue como arras BsF 1.000.000, para esa epoca eran mas omenos $5.000, fui estafado y demande, favor indicarme o informarme ACTUALMENTE PARA ABRIL DEL 2019 A CUANTO EQUIVALDRÍA ESE MONTO, (BsF 1.000.000) ya que la demanda esta en SU CURSO.
    AGRADECIDO

    Responder
    • Paco dice

      5 julio, 2019 en 19:27

      Mi recomendación es que busques a un abogado o un perito mercantil que te guíe en el tema.

      Responder
  42. juanjo martí dice

    4 julio, 2019 en 21:33

    Hola, si los flujos de caja se varían en la misma proporción que la inflación, no deberíamos entonces aplicar la formula sin tener en cuenta el aumento de los flujos de caja? o sea FLUJO DE CAJA/RENTABILIDAD EXIGIDA?

    Gracias
    Juanjo

    Responder
  43. Francisco Manuel dice

    17 abril, 2020 en 16:18

    Hola Paco, primero darte las gracias por la información del post y por tu curso de inversión básica. Para aquellos que no tenemos una formación financiera y por tanto, deberemos dedicar mucho tiempo a la formación para poder invertir por nosotra cuenta, ¿recomendarías la opción de invertir en real state a través de Socimis or ETFs? ¿la rentabilidad saldría muy perjudicada al contratar estos frente a la obtenida por la inversión particular? entiendo que habría que dedicar tiempo para informarse acerca de cuales con buenos gestores contratar pero en todo caso este sería menor que si tengo que esperar a adquirir el conocimiento/capacidades para hacerlo por mi cuenta.
    Saludos
    Francisco

    Responder
    • Paco dice

      17 junio, 2020 en 2:08

      Invertir en SOCIMIs españolas o en REITs americanas puede ser una opción, ya sean directamente mediante acciones o indirectamente a través de ETFs. Eso sí, analizando siempre cada inversión de forma individualizada sin generalizar para determinar su rentabilidad esperada.

      Responder
  44. Christian dice

    17 agosto, 2020 en 4:50

    Hola no entendi, si ya tengo mi plano como puedo calcular el precio de mi terreno que multiplico o divido o que hago?

    Responder
  45. Pedro Garcia Terron dice

    24 septiembre, 2020 en 9:48

    Hola Paco.
    Tomando como base los valores que comunica el Banco de España trimestralmente para la revalorizacion del inmueble y el alquiler, que te parece convinar ambos sacando una media y con ella calcular el PER.
    Gracias

    Responder
  46. Pedro Garcia Terron dice

    24 septiembre, 2020 en 17:57

    hola
    no es sumar y sacar una media .
    es combinados y sumados sacar el PER

    Responder
  47. Alfonso Martínez Vélez dice

    8 octubre, 2020 en 12:14

    Buenas tardes: enhorabuena por su blog0. Tengo una duda.
    Vd. en este artículo ha comentado más de una vez que la mejor fórmula es combinar ambos métodos: la valoración relativa y el descuento de flujos. Pues bien, ¿cómo se hace esto? Cita como ejemplo que aplicando la fórmula de la valoración relativa, un inmueble saldría por 640000 euros y en cambio a través de la fórmula de descuento de flujos el importe sería 289.000. Me podría explicar cómo combinaríamos ambas cantidades para obtener una cifra más acorde con la real. Muchas gracias.

    Responder
    • Marcos dice

      7 marzo, 2022 en 19:40

      Gracias por el artículo, llevaba tiempo buscando un método de valoración así y no encontraba nada que me encajase.
      Veo que el post es de hace tiempo pero voy a plantear mi duda igual:
      Me despista descontar los gastos iniciales de compra o reforma del valor del inmueble.
      Entiendo que por un lado esos gastos ya están incluidos en el valor ya que influyen directamente en la renta que se puede cobrar.
      Si intentamos averiguar cuanto vale hoy un inmueble presuponiendo el flujo de caja futuro no tiene sentido descontarle el precio pagado o la reforma que en todo caso afecta positivamente a su valor actual
      No es así?

      Responder
  48. milagros dice

    10 octubre, 2020 en 23:17

    cómo se trabaja con el método de Coste para valuar una propiedad

    Responder
  49. Pedro Amorós García dice

    17 noviembre, 2020 en 14:25

    Buenas tardes: ¿podría explicar brevemente cómo combinar el valore relativo con el diagrama de flujos a fin de obtener el valor del inmueble lo más ajustado posible al mercado?
    Muchas gracias.

    Responder
  50. Valoración de viviendas en mostoles dice

    25 noviembre, 2021 en 17:46

    Muy buen articulo, muchas veces a la hora de la valorar una vivienda no sabemos ni por donde empezar. Solo sabía de uno de los dos métodos, así que con los dos combinados será mas fácil hacer la tasación.

    Responder
  51. Clara dice

    20 abril, 2022 en 12:03

    Buenos días, me estoy divorciando y sólo estuve un año de casada después que se compro la propiedad, el valor de la propiedad en un año subió pero como es posible que si me dicen por ejemplo que la propiedad aumentó a $63,904 lo único que quede ganado por valor de ese año sea $2,500.00 puede explicarme cómo es que ellos me dicen que de ese dinero tienen además que pagar el valor de la propiedad cuando esa propiedad no se va a vender, y aún se está pagando. Quisiera que me ayudara a entender esto porque es triste después de haber gastado tanto dinero en ese apartamento y me digan tal cosa. Gracias y en espera de una resp

    Responder

Trackbacks

  1. Inversión inmobiliaria: Ventajas e inconvenientes dice:
    30 noviembre, 2016 a las 6:52

    […] No obstante, también puede ser una inversión ruinosa si se compra a precios muy superiores al valor razonable del inmueble, tal y como ha sucedido a las personas que compraron piso en España en plena burbuja […]

    Responder

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