La inversión inmobiliaria ha sido y sigue siendo una de las alternativas más comunes en España para invertir y rentabilizar nuestros ahorros. En este artículo veremos las principales ventajas e inconvenientes de la inversión inmobiliaria.
Tabla de contenido
[Vídeo] Ventajas e inconvenientes de invertir en inmuebles
En el siguiente vídeo puedes ver un resumen con las ventajas e inconvenientes de invertir en inmuebles.
Ventajas de la inversión inmobiliaria
Una de las principales ventajas de la inversión inmobiliaria es que, a diferencia de otras alternativas como la inversión, apenas necesita formación. Cualquier persona puede invertir en un inmueble y entender o calcular si la casa se está vendiendo a un buen o mal precio, dentro de unos límites razonables.
Además, como hemos visto en España, la inversión en inmuebles puede ser una inversión muy rentable en algunos casos. No obstante, también puede ser una inversión ruinosa si se compra a precios muy superiores al valor razonable del inmueble, tal y como ha sucedido a las personas que compraron piso en España en plena burbuja inmobiliaria.
Otras de las ventajas de invertir en inmuebles son sus condiciones de financiación, que suelen ser a un coste bastante reducido. Por ejemplo, en España a día de hoy se pueden encontrar hipotecas a tipo fijo con unos intereses de entre un 3% y un 4%, o incluso inferior, lo que supone una financiación a un coste realmente bajo en términos históricos.
Por último, hay que tener en cuenta que cuando compramos inmuebles estamos comprando la propiedad de bienes tangibles, es decir, bienes que podemos ver y tocar. Aunque en mi opinión es una ventaja irrelevante, muchas personas desconfían de la inversión en bolsa ya que no pueden ver ni tocar sus acciones ni las empresas que ellas representan. En el caso de las propiedades inmobiliarias, no existe este supuesto «problema», aunque insisto en que para mí no lo es.
Inconvenientes de la inversión inmobiliaria
Uno de los principales convenientes de invertir en inmuebles son sus costes:
- Costes financieros relacionados con la adquisición del inmueble: Impuestos (IVA o ITPAJD), notario, registro de la propiedad…
- Costes financieros relacionados con la posesión del inmueble: Costes de mantenimiento, comunidad de vecinos, seguros, impuestos como el IBI…
- Costes de tiempo
A estos costes habría que sumarles los costes por impagos y destrozos en los inmuebles. Son costes que parecen extraordinarios, aunque son más comunes de lo que podríamos pensar.
Además, hay que tener en cuenta que las inversiones inmobiliarias suelen ser muy poco líquidas. Esto quiere decir que nos puede llevar bastante tiempo vender un piso o, en el caso que necesitemos el dinero cuanto antes, puede que nos veamos forzados a rebajar su precio de forma importante.
Como hemos visto, diversificar de forma adecuada es una de las claves para reducir el riesgo sobre nuestro patrimonio. Es muy difícil diversificar invirtiendo en inmuebles de forma directa, salvo que tengamos la suerte de tener un gran patrimonio a nuestra disposición. Existen alternativas para invertir de forma indirecta en inmuebles de forma diversificada si lo hacemos a través de SOCIMIs. Eso sí, en este caso perderíamos en control directo de nuestra inversión.
¿Vale la pena invertir en la vivienda propia?
No me parece una mala idea invertir en la compra de un inmueble destinado a la vivienda propia, siempre que cumpla dos condiciones:
- Que lo compremos a buen precio
- Que su coste no sea desproporcionado en relación a tus ingresos y a tu patrimonio
Es muy común ver como mucha gente compra pisos que no se puede permitir. Al final, la casa de sus sueños se acaba convirtiendo en la casa de sus pesadillas. No olvides que el piso o casa que se compra para vivir no es un activo, sino un pasivo. Gastar mucho dinero en la compra de un inmueble propio puede suponer un enorme coste de oportunidad y hacer que nuestra situación financiera empeore de forma importante a largo plazo.
Entonces, ¿vale la pena invertir en inmuebles?
Personalmente, no estoy en contra de invertir en inmuebles siempre y cuando el potencial de revalorización de la inversión compense sus inconvenientes. Eso sí, a pesar de que puede haber en ocasiones oportunidades inmobiliarias interesantes, en general no es una alternativa tan buena como la bolsa para rentabilizar nuestros ahorros, ya que es menos rentable, menos líquida, más costosa y ofrece menores oportunidades de diversificación.
Por supuesto, esta es sólo mi opinión. Te animo a compartir la tuya y a sugerir nuevas ventajas e inconvenientes de la inversión inmobiliaria en los comentarios. ;)
10 MOTIVOS PARA NO INVERTIR MIS AHORROS EN INMUEBLES:
1.- Los costes de compra son elevados (10% impuestos, Notaria, Registro Propiedad, Gestoría).
En caso de hipoteca: 1,5% AJD, notaria, Registro, comisiones, tasación… (de media: unos 4.000 euros).
2.- Los costes cuando se venda son también a tener en cuenta (a diferencia de las acciones, tienen gastos de notaría y plusvalía municipal).
3.- Los costes de mantenimiento del inmueble restan rentabilidad (IBI, gastos de comunidad, luz, agua y seguros cada año).
Si está alquilado pagas IRPF, y si no está alquilado (o sea, vacío) también.
Requiere, periódicamente, inversiones por mantenimiento, roturas y desperfectos (antes, durante y después del alquiler).
4.- Gastos para gestionar el alquiler o la venta (3% para venta, dos mensualidades para alquiler). En caso de no contratar inmobiliaria, son grandes consumidores de tiempo personal para llevar a cabo la gestión (buscando inquilinos, compradores, solucionando problemas de los arrendatarios).
5.- Se requiere grandes cuantías (ahorradas o financiadas). En caso de financiación, pagas intereses que reducen la rentabilidad obtenida.
6.- Poca flexibilidad a los cambios que se produzcan. En caso de necesidad urgente de venta, por circunstancias extraordinarias de la vida, sacrificas rentabilidad del inmueble. En caso de que la cuota, que inicialmente la podías pagar porque tenías ingresos suficientes, no la puedas pagar, te puede crear tensiones de tesorería, o necesidad de venta rápida.
Ante cambios de municipio, provincia o País, el inmueble deja de estar cerca, y consecuentemente se pierde el control del mismo.
7.- Poca diversificación y escasa liquidez. Gran parte de tus ahorros los concentras en un único activo, por lo que el riesgo es bastante elevado. En caso de necesidad de recuperar la inversión, el tiempo medio de venta suele estar entre los 6 meses y 1 año.
8.-La rentabilidad es bastante lineal, tu inmueble, salvo como consecuencia de hechos extraordinarios, se revalorizará según la media del sector, que históricamente, suele ser algo más que la inflación. Son activos refugio, su rentabilidad es constante, pero escasa. En definitiva, son activos muy replicables, sin poder para establecer su propio precio.
9.- Alta probabililidad de gastos extraordinarios. Pueden haber impagos, y consecuentemente, gastos extraordinarios, como abogados y procuradores; también importantes reformas del inmueble, y derramas extraordinarias de la finca. El Iva del 21% no es deducible, por lo que supone un mayor gasto.
10.- NO hay libertad de disposición del inmueble. No puedes usar, o vender el inmueble en momentos concretos mientras esté alquilado hasta que no finalice el plazo (que para el caso de viviendas son un mínimo de 5 años).
Hola Juan Antonio.
Estoy de acuerdo con los motivos que expones. Por esos mismo motivos, yo prefiero invertir en bolsa, ya que es una inversión más líquida y rentable.
No obstante, esto no quita que puedan haber ocasionalmente oportunidades de inversión en inmuebles. No suelen aparecer muchas, pero de vez en cuando sale alguna. ;)
Un saludo y gracias por tu aportación.
Un artículo muy didáctico.
¡Muchas gracias por la información!
Un saludo.